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Nueva ley sobre las hipotecas en 2019

Tras 3 años de retraso, el pasado domingo 16 de junio del 2019 entró en vigor la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios (LCCI) que se aplicó en todos los bancos el lunes 17 de junio del 2019 siendo España uno de los últimos países en aplicarla. ¿Conoces cuáles han sido sus modificaciones más importantes?:

  • El seguro de vida que los bancos obligan a tener en el momento de contratar cualquier hipoteca o préstamos con ellos no cubre al usuario, sino que en caso de fallecimiento el banco se asegura de cobrar el resto de la hipoteca gracias a la indemnización de este seguro de vida. Es IMPORTANTE saber que en los seguros de vida que realiza el banco se pone el mismo banco como receptor de la indemnización en caso de fallecimiento y como remanente se pone a la familia o a los herederos, pero esto no es obligatorio según la ley por lo que no estaría de más revisarlo y poner a otro destinatario en la póliza en el momento de la contratación.
  • Los mínimos legales que el banco debe observar para poder declarar el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario se dividirán entre si el usuario se encuentra en la primera mitad de la vida del préstamo o si se encuentra en la segunda.
    – Si se encuentra en la primera mitad el banco podrá llevar a cabo la demanda judicial siempre que exista una falta de pago de al menos 12 mensualidades o de un 3% del importe del préstamo.
    – En caso de que se encuentre en la segunda mitad el banco puede llevar a cabo la demanda judicial cuando existe una falta de pago de al menos 15 mensualidades o de un 7% del importe final.
    *En caso de existir demora se le podría imputar un interés máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.
  • Los tan polémicos pagos de gestión que siempre han pagado los usuarios en su totalidad ahora ya tienen su regulación. La ley declara que los gastos de carácter fiscal, de escritura, de inscripción en el registro y los de notaría correrán a cargo SIEMPRE DEL BANCO y los gastos de tasación y los de copias notariales que se le exijan correrán a cargo del USUARIO.
  • Otra controvertida exigencia del banco también ha encontrado solución, las llamadas cláusulas suelo. Esta ley ampara a cualquier persona física, entrando dentro de este grupo los usuarios, los autónomos, los prestatarios, fiadores o garantes y en la ley se manifiesta expresamente la PROHIBICIÓN DE SU APARICIÓN en cualquier hipoteca y se recomienda consultar a un notario, pues se garantiza que el mismo responda siempre con imparcialidad y transparencia.
  • El usuario tendrá derecho a elegir quien será el notario que revisará toda la documentación para confirmar su veracidad y evitar las incorporación de cualquier cláusula abusiva en el contrato. Además, el usuario de la hipoteca tendrá que acudir dos veces al notario, una de estas veces en un plazo mínimo de 10 días antes de la firma de la hipoteca en que se le explicará con detenimiento cuales son las cláusulas y las condiciones que se expone tras la firma de la hipoteca. Para asegurarse que el cliente lo ha entendido, se le pasará un test al finalizar la explicación en el que su aprobado será necesario para que el notario verifique la escritura final de la hipoteca. El servicio del acta notarial es gratuito.
  • Reducción de las amortizaciones tanto fija como variable. Entre los 3 y 5 primeros años respectivamente la hipoteca variable se limita a una comisión de entre el 0,15% y el 0,25%, mientras que la hipoteca de tipo fijo durante los 10 primeros años tiene su límite marcado en un 2% y en un 1,5% los años restantes hasta su liquidación.
  • Obligación de cualquier prestamista a entregarle las fichas europeas de información normalizada (FEIN) y de la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) 10 días antes de la firma de cualquier hipoteca. Estos documentos deben aportar una relación de las cláusulas y elementos contractuales más relevantes. El cliente tiene este plazo para analizarlo detenidamente y exponer disconformidad sobre cualquier de las cláusulas determinándose como abusivas. También deberán incluir información sobre los índices oficiales de referencia que se han utilizado para fijar el tipo de interés aplicado, información sobre el vencimiento anticipado, la repercusión sobre el préstamo en moneda extranjera, distribución de los gastos correspondientes, el derecho al reembolso anticipado. Si además el préstamo es de tipo variable se le adjuntará un documento con cálculo de cuotas en distintos casos.
  • Creación de una autoridad que será independiente y actuará solo para asegurar la correcta tramitación de cualquier contratación inmobiliaria, además las quejas de cualquier usuario también será estudiada y respondida por esta misma autoridad.
  • Los bancos tienen PROHIBIDO OBLIGAR AL CLIENTE A CONTRATAR LOS SEGUROS PARA PODER OBTENER SU HIPOTECA. Aunque sí está permitido el ofrecimiento de cualquier producto que pueda interesarle al cliente como puedan ser los planes de pensiones, tarjetas, seguros de vida… Pero siempre con la libre elección del cliente pudiendo rechazar el ofrecimiento sin que repercuta a la concesión o a las condiciones de su hipoteca.
  • Libertad y facilidad de acceso en la subrogación de los préstamos con otros bancos. Además entre los bancos existirá una compensación.
  • Los préstamos concedidos en otras monedas pueden ser pasados fácilmente a euros siempre que el usuario quiera.
  • Los intermediarios financieros no pueden contar con antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso. Tampoco pueden ocultar la comisión que van a recibir por la transacción fuera del cálculo de la TAE, así como no se les está permitido cobrarle al cliente una cantidad o una comisión por estudiar cuál es el seguro que se adapta a las exigencias de la hipoteca.
  • La comisión de apertura sigue estando permitida pero en esta ley se excluye la comisión de estudio.

Si tienes alguna duda sobre cualquier palabra técnica empleada en este post sobre la Nueva ley Reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios, puedes consultar nuestro apartado de glosario en el que definimos y explicamos todas las palabras que suelen aparecer en los textos legales.

En Segurea te recomendamos siempre que analices siempre todas las opciones que te ofrecen tanto el banco como las compañías aseguradoras, es importante tener la tranquilidad de que has elegido las mejores condiciones en todos tus seguros. Si quieres información sobre nuestros seguros no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través del correo, de teléfono o rellenando un formulario que será respondido antes de 24 horas.

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